站在北水身上做投資

作為一個物業/股票投資者，總有一些領先指標作參考。以物業而言，以前有前輩教我留意成交總數，其中以美聯35個大型屋苑週成交數據最有參考價值。 美聯 35 屋苑週成交若穿100，往後樓市多處於上升階段 林鄭公佈放寬按揭成數後，美聯35屋苑上周交投達111宗，按周升1.9倍並創約７個月新高。 35屋苑週交投為一個準確度挺高的領先指標。在過去10年，共發出9次訊號。在訊號發出後3-6個月內， 樓價通常能錄得7%-10%升幅 。表現最差為2014年4月，隨後指數只升1.7%。表現最後為2012/2016/2019， 隨後CCI錄得10%以上升幅 。 指標更重要意義是,未來下跌空間將非常有限 同場加映: 如何買股賺首期  明翹匯套現百億現金, 派紅股的30億佳明會倍升嗎?  http://bit.ly/2oXKf33 賣樓為何讓中小型地產商股價倍升? http://bit.ly/32uhcTx 指標更重要的訊息是，在發出訊號後， 樓市最大下跌幅度為 -0.7% ，而這個跌幅通常在指標出現後1-2週就會反彈，之後重回升軌 。這也表示樓價快將接近底部，在市場慢慢消化對後市信心較弱業主的賣盤後，再下跌空間有限。加上施政報告後，並未主動增加短期供應，在2023年私樓供應可能出現斷層下，估計樓市未來數週將見底，其後將錄得3-7%升幅。有興趣置業的人士，可能要快點睇樓上車 ... 私樓供應2023年後將出現斷層 現時發展商手頭的土地儲備，主要來自2013年政府推出的210幅改畫地以及鐵路項目，大部分將於未來3-4年分階段落成。 餘下作私樓規劃的，不足2.5萬個單位，當中只有1萬個可於2023-28年落成 (其中最大項目為馬灣的4500伙)，相比現在每年1.8萬個供應明顯減少 。 細看整套新政策，未來土地及新樓供應未有把握，預料增加土地建樓短期難有成效。測量界人士早已提出，所謂引用收回土地條例來收回私人土地（農田、祖堂地、棕地等），表面上容易，實則上有一個漫長程序，快則五年，慢則十年八年，如遭業主申請提出司法覆核，更無法估計打官司所需時間，絕非一時三刻可以完事。因此在潛在供應大減下，若社會運動有解決跡象，預計樓市會很快出現報復性反彈。 美聯:35屋苑上周交投達111宗按周升1.9倍 過去一周(10月14日至1...

為何賣樓會引爆股價 對於中小型發展商而言，由於資源所限，往往只能發展1-2個樓盤。若項目有豐厚利潤，往往所得利潤就會等如發展商市值。推盤是股價上升的催化劑，因為很多中小型發展商在樓盤建設初期，需要大量資本開支，這些開支會提升利息開支，甚至減少利潤以及減息。市場一般按照股息率/PE來決定公司市值，導致潛在利潤未能反映在市值內，形成低估。當發展商預備推售，之後將回籠大筆資金/利潤，很多時候利潤甚至超過市值。而很多發展商在售出樓盤後會派發特別股息與股東，最終導致價值回歸，而市值升幅往往跟樓盤利潤相若。 嘉匯 / 聽濤雅苑 / 龍譽樓盤估值系 發展商市值1倍 , 股價最後錄得 1倍升幅 一下是一些很好例子: 富豪國際 78.HK 富豪國際在香港經營5間酒店。富豪在1997年投得黃麻角道88號地塊，建成139座別墅的富豪海灣。項目在2003年7月取得預售同意書, 並在同年售出101座別墅套現48億。股價在預售樓盤後，市值由30億升至最高100億 嘉華 173.HK 嘉匯在2017年2月展開預售 ，首張價單的折實平均呎價為17,998元。該盤總樓面面積為55.1萬平方呎， 總貨值為99.2億元 。當年嘉華買啟德地皮時，呎價僅5000多元，估計嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利，即扣除土地與建築成本後的 利潤可以高達54億元 。嘉華2016年市值只得80億，但在開售後市值達到140-160億， 市值增加接近項目利潤 。 【 曾淵滄﹕嘉華賣樓勁賺 未來PE肯定超低 】 太平協和 438.HK 聽濤雅苑是香港一個私人屋苑，由長江實業旗下和記黃埔及太平協和設聯合發展興建，位於香港新界東馬鞍山臨海地段恆明街2號，整個屋苑共有11幢29-37層（不設4、13、14及24樓）的住宅，單位總數2,032個，樓面超過170萬尺，項目於1997年以每方尺7000預售， 利潤超過30億 。太平協和市值由1996年35億上升至1997年的70億， 市值增加接近項目利潤 聽濤雅苑發展利潤超過28億 百利保 617.HK 2005年整個項目以30億元補地價成功轉換土地用途，發展為合共91.3萬平方呎樓面面積的豪宅項目。按此計算，南灣項目每方呎樓面地價成本僅3537元，以每呎建築成本2000元計...

搵新樓時見到一個好陌生的名字 - 佳明集團. 記憶所及 佳明 幾年 前上市 , 核心業務 為 數據中心同 建築,市值不足30億。香港有不少中小型發展商， 持有單一樓盤貨值和市值相差不遠。當樓盤開售之時，就是股價爆升之日 。簡單一計，已經有幾個案例, 平均總回報1.6倍 ，最少升幅為保利， 但升幅都有60% 。 賣樓為何引爆中小型地產商股價 很多中小型發展商在樓盤建設初期，需要大量資本開支， 這些開支會提升利息開支，甚至減少利潤以及減息 。市場按照股息率/PE來決定公司市值，導致潛在利潤未能反映在市值內，形成低估.當發展商預備推售， 之後將回籠大筆資金/利潤，很多時候利潤甚至超過市值 https://slothinvesting.blogspot.com/2019/10/asset.disposal.rerate.developer.html 佳明亮点 1. 資產豐厚: 上車盤 明翹匯價值60億，預售何文田豪宅 明寓已套現12億, 另外持有40億數據中心(iTech Towers)和10億 漆咸道南投資物業,惟佳明市值只得30億。 2. 股價穩定: 股價自2014年以$1招股上市後已升5倍，自2018年起，雖然恆指曾經大跌，但股價長時間維持在30億市值， 抗跌力非常強 3. 慷概派息+紅股: 當年招股集資1億，但過往5年 累計派發3億現金，派息比率達40% 。有 派發10送1紅股習慣 。管理層持股75%，故樂意與股東分享成果 佳明具備較強抗跌力,去年貿易戰時股價都能堅守4.5-4.8水平 【明翹匯最少價值55-60億】 明翹匯項目外觀 明翹匯是佳明在2016年5月投得,當年受A股熔斷影響,故佳明集團能以9.39億元投得。地盤面積約6.67萬方呎，指定作住宅用途， 可建樓面約47.42萬平方呎， 每方呎地價約1,981元 【 佳明9.4億奪青衣細山路地 每呎僅1980元 】 。 建築成本預計為6000/平方尺 , 較北角豪宅海璇成本5000已經為高， 總成本約8000/尺 。 項目包括兩幢30層高住宅大廈，合共提供778個住宅單位。其中標準戶的實用面積約由300餘至800平方呎， 1-2房細單位佔70% ；特色戶則約2,000平方呎. 景觀也為一大特色,大多數單位可外望山景及維港海景的開揚景致，亦能避...

政府大增公屋供應,  5厘股息 中國建築直接受惠,間接 對沖樓價下跌 相信很多年長一代的香港人都會忘不了8萬5. 【8萬5推出後對樓價1年內下跌50%】 首任特首董建華於1997年首份施政報告提出被稱為「八萬五」的安居計劃，包括每年興建公營和私營房屋單位不少於8.5萬個、10年內全港70%家庭自置居所，以及輪候公屋平均縮短至3年等。 港府推出八萬五後，遇上亞洲金融風暴爆發，股市、樓市急挫， 中原城市領先指數自1997年10月的102.93跌至1998年10月的45.71，樓價一年間暴跌逾5成 。2000年，首批八萬五計劃的85,710個單位建成； 到2001年，再有10萬個單位應市，令1999年至2000年樓市因供應急增再度受壓。 2000年6月29日，董建華面對傳媒追問八萬五何去何從時，首次明言「從98年就再沒有提過八萬五這個字眼，你說還存不存在」，再度惹起民怨。 參考:  https://service.hket.com/knowledge/2143473/ 簡單來說，就是大增房屋供應後，樓價供過於求，導致樓價下跌。 【港府致力增加土地供應，樓價可能受壓】 “土地房屋是香港社會最痛也是最大的民生問題，一定要下大決心將之做好，政府過往曾用《條例》收地，以後也會繼續用， 未來5年合共要收地逾700公頃 ” 財政司司長陳茂波 2019年經歷中美貿易戰和修例風波後，樓價只是從高位下調5%左右，樓價持續靠穩主要是因為供應短缺。居屋現時潛在供應只得2萬伙，每年約4000-5000伙供應，但到2023年則斷崖式下跌至1400伙。私樓潛在供應約8.7萬伙，平均每年2萬伙，而到2023年則下跌至9000. 鏈接: 2018-2023年資助出售房屋供應概覽 2019-2023私樓供應 【建築股將受惠增建公屋】 若政府未來大增公屋供應，由於香港缺乏土地(政府需要地產商捐地以填補土儲可知)，私樓供應將有所減少，對樓價的影響未必及1998年的8萬5那麼大。但若政府未來大建公屋，建築股必然受惠，而我覺得中國建築 (3311)作為央企，受惠會更大。 【香港新屋需求約4.7萬】 按照香港集思會估算，香港每年新屋需求大約為4.7萬，包括新婚需求(2萬)，內地人才來港 (1.5萬) ，公屋/私樓分支家庭 (1.2萬) ，扣除1....