2X Idea 第一關佳明控股: 明翹匯套現百億,巨大利潤會引爆30億佳明嗎? 為何看好佳明是倍升股



搵新樓時見到一個好陌生的名字 - 佳明集團.

記憶所及佳明幾年前上市,核心業務為數據中心同建築,市值不足30億。香港有不少中小型發展商，持有單一樓盤貨值和市值相差不遠。當樓盤開售之時，就是股價爆升之日。簡單一計，已經有幾個案例,平均總回報1.6倍，最少升幅為保利，但升幅都有60%。

賣樓為何引爆中小型地產商股價
很多中小型發展商在樓盤建設初期，需要大量資本開支，這些開支會提升利息開支，甚至減少利潤以及減息。市場按照股息率/PE來決定公司市值，導致潛在利潤未能反映在市值內，形成低估.當發展商預備推售，之後將回籠大筆資金/利潤，很多時候利潤甚至超過市值
https://slothinvesting.blogspot.com/2019/10/asset.disposal.rerate.developer.html

佳明亮点
1. 資產豐厚: 上車盤明翹匯價值60億，預售何文田豪宅明寓已套現12億,另外持有40億數據中心(iTech Towers)和10億漆咸道南投資物業,惟佳明市值只得30億。
2. 股價穩定: 股價自2014年以$1招股上市後已升5倍，自2018年起，雖然恆指曾經大跌，但股價長時間維持在30億市值，抗跌力非常強
3. 慷概派息+紅股: 當年招股集資1億，但過往5年累計派發3億現金，派息比率達40%。有派發10送1紅股習慣。管理層持股75%，故樂意與股東分享成果

佳明具備較強抗跌力,去年貿易戰時股價都能堅守4.5-4.8水平
【明翹匯最少價值55-60億】

明翹匯項目外觀

明翹匯是佳明在2016年5月投得,當年受A股熔斷影響,故佳明集團能以9.39億元投得。地盤面積約6.67萬方呎，指定作住宅用途，可建樓面約47.42萬平方呎，每方呎地價約1,981元 【佳明9.4億奪青衣細山路地每呎僅1980元】。建築成本預計為6000/平方尺, 較北角豪宅海璇成本5000已經為高，總成本約8000/尺。

項目包括兩幢30層高住宅大廈，合共提供778個住宅單位。其中標準戶的實用面積約由300餘至800平方呎，1-2房細單位佔70%；特色戶則約2,000平方呎. 景觀也為一大特色,大多數單位可外望山景及維港海景的開揚景致，亦能避免「戶對戶」的情況.若以非常保守估值每方尺15000-16000，可售樓面35萬尺計算,項目價值55-60億，按投資額30億計算，利潤約25-30億，接近現有市值。
明翹匯位於青衣細山路山頂,大部分單位能飽覽維港景色
由於建築需時，過往幾年處於投資期, 故佳明股價多年來表現平平，股價一直於4.5-5橫行，市值維持30億左右，完全沒有反映項目巨大的盈利潛力。

查看最近成交, 附近樓齡較舊的美景花園大約為$12500-14500/尺,而指標屋苑盈翠半島尺價更達$16000-18000/尺，部分特色戶更達30000/尺。就算貿易戰升溫後，尺價只是高位橫行而沒有顯著調整。就算最近樓價有所回落，供應嚴重不足的青衣價格大致平穩。

更加利好的是，按揭成數在今年施政報告中獲得放寬，9成按揭貸款樓價上限將由現時400萬元提升至800萬元。定位上車盤的明翹匯，預計將大大獲益.按照代理流出的價單，就算是3房單位，售價都是800萬樓下，為少數可以承做90%按揭的新盤，平均尺價$15000-16000.相比屯門/大埔郊區新盤平均1.5萬-1.7萬，明翹匯定價有提升空間。

⭐️青衣15年以來首個全新樓盤⭐️🔥400餘萬起🔥
佳明集團-明翹匯（全玻璃外牆設計）
🏢戶型分佈：
1房-面積299-313平方呎, $4xx萬 
2房-面積410-438平方呎, $6xx萬
3房套-面積566-807平方呎, $7xx萬

屯門郊區恆大‧珺瓏灣均價1.3-1.7萬
首張價單151伙，全數單位實用面積細過400平方呎，面積由223至378平方呎，整批單位全數平過600萬，折實318萬至543.2萬，折實呎價13,802至17,215元。

1房實用呎數由367'-389'呎,折實642.3萬至705.1萬，呎價由$17,141至$18,126

2房實用呎數由570'-597'呎,折實908.8萬至989.9萬,呎價由$15,479至$17,367

市區最後上車盤,明翹匯佔未來青衣80%供應
按照市場現時供應，價格在400-800萬的市區盤供應嚴重缺乏。匯璽III/愛海頌能飽覽維港景色，但屬於豪宅定位，開放式/1房入場費700-1000萬。其餘項目位於屯門/元朗，在市區地段，找一個400萬1房上車盤，是非常困難的事。加上過往15年青衣未有新盤供應，累計龐大換樓客，估計去貨難度不大。


另外，根據團結香港基金估計，未來5年私樓總供應約8.5萬伙，而青衣預計有940個單位，明翹匯佔當中80%。除了明翹匯提供778伙外，未來供應只有宏安以逾8.6億元投得青衣寮肚路地皮，預計供應300個單位。但由於樓面地價8,491元創區內新高，預計總成本接近1.5-1.6萬/尺，故明翹匯以15000-16000作定價將是非常吸引。


Source:團結香港基金
【CRISTALLO 明寓】
另外,佳明在2017年9月向越秀地產（00123）購入何文田太子道西279號全幢住宅，成交價高達8.2億元(每平方尺25000)。太子道西279號全幢住宅已屬現樓，已經預售大部分單位，預計銷售額可達12.4億，利潤4.2億。 

明寓以出售大部分單位，預計能套現12.4億，利潤約4.2億
佳明8.2億購太子道西全幢
佳明集團控股（01271）向越秀地產（00123）購入何文田太子道西279號全幢住宅，成交價高達8.2億元。

【佳明集團簡介 】
佳明集團創立於1995年，其附屬公司佳盛建築有限公司扎根香港逾20年，是本港多間大型地產發展商的主建築承建商。曾完成多項優質住宅及商業項目，包括「深灣9號」、「九肚山峰」、「嘉悅」、「維港峰」及淺水灣商場「The Pulse」等。 集團早於2007年開始數據中心租賃,持有荃灣itech Tower 1 和葵涌itech Tower 2,面積各為18.9萬/11.0萬,
【估值】
發展物業:  明翹匯約值55-60億,明寓約為12.4億
數據中心:  itech Tower1/2共30萬,按每尺12000計,估值接近37億
投資物業:  漆咸道南39號18/19/22, 按每尺16500計，每層1萬尺,估值5.3億
                   漆咸道南39號地庫,地下,1樓舖,總面積2.3萬尺,按$20294計,估值4.8億 
借貸:          淨借貸約為39億
資產淨值:  接近每股 $11.9  或  85億 
【會派紅股的細價股】
 可能管理層持股較高, (陳孔明/劉志華持有67%/7.49%),佳明自2014年上市後派息穩步提升，派息率由以前30%提升到現在~41%,而過往共有4次10送1紅股。參考恆基/煤氣例子,會派紅股的股價表現通常唔差.事實上，就算去年貿易戰/今年香港社會運動，佳明都維持在4.5-4.89水平,約為30億市值。參考過往案例，股價應該有能力突破。
佳明具備較強抗跌力,去年貿易戰時股價都能堅守4.5-4.8水平






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