政府大增公屋供應, 5厘股息中國建築直接受惠,間接對沖樓價下跌

政府大增公屋供應, 5厘股息中國建築直接受惠,間接對沖樓價下跌

相信很多年長一代的香港人都會忘不了8萬5.

【8萬5推出後對樓價1年內下跌50%】
首任特首董建華於1997年首份施政報告提出被稱為「八萬五」的安居計劃，包括每年興建公營和私營房屋單位不少於8.5萬個、10年內全港70%家庭自置居所，以及輪候公屋平均縮短至3年等。

港府推出八萬五後，遇上亞洲金融風暴爆發，股市、樓市急挫，中原城市領先指數自1997年10月的102.93跌至1998年10月的45.71，樓價一年間暴跌逾5成。2000年，首批八萬五計劃的85,710個單位建成；到2001年，再有10萬個單位應市，令1999年至2000年樓市因供應急增再度受壓。2000年6月29日，董建華面對傳媒追問八萬五何去何從時，首次明言「從98年就再沒有提過八萬五這個字眼，你說還存不存在」，再度惹起民怨。
參考: https://service.hket.com/knowledge/2143473/

簡單來說，就是大增房屋供應後，樓價供過於求，導致樓價下跌。

【港府致力增加土地供應，樓價可能受壓】

“土地房屋是香港社會最痛也是最大的民生問題，一定要下大決心將之做好，政府過往曾用《條例》收地，以後也會繼續用，未來5年合共要收地逾700公頃”
財政司司長陳茂波

2019年經歷中美貿易戰和修例風波後，樓價只是從高位下調5%左右，樓價持續靠穩主要是因為供應短缺。居屋現時潛在供應只得2萬伙，每年約4000-5000伙供應，但到2023年則斷崖式下跌至1400伙。私樓潛在供應約8.7萬伙，平均每年2萬伙，而到2023年則下跌至9000.
鏈接: 2018-2023年資助出售房屋供應概覽
2019-2023私樓供應

【建築股將受惠增建公屋】
若政府未來大增公屋供應，由於香港缺乏土地(政府需要地產商捐地以填補土儲可知)，私樓供應將有所減少，對樓價的影響未必及1998年的8萬5那麼大。但若政府未來大建公屋，建築股必然受惠，而我覺得中國建築 (3311)作為央企，受惠會更大。

【香港新屋需求約4.7萬】
按照香港集思會估算，香港每年新屋需求大約為4.7萬，包括新婚需求(2萬)，內地人才來港 (1.5萬) ，公屋/私樓分支家庭 (1.2萬) ，扣除1.8-2萬私樓供應，每年3萬公屋建屋量應屬合理估算。
鏈接: 香港住屋需求推算2013-22

【公屋供應可達3～4萬伙，提升中建築利潤1倍】
假設政府未來加快在古洞北，洪水橋，元朗南，小濠灣車廠建設新市鎮，潛在建屋量能達20-30萬伙，加上4大發展商捐出的土地(約147公頃)，總供應可達40萬伙。現時公屋輪候冊上每年新增申請1.6萬，共有14萬申請者輪候時間超過5年。假設把輪候時間減低至3年，在每年1.5萬新建公屋下以及1.5-1.7萬新申請者下，未來3年需額外最少10萬公屋或每年建屋3萬多套。按照現有土儲，達標機會很大。

以每套建築成本150萬，每年公屋建築開支達450-550億(1.5mn x 30,000).按照中國建築市佔率65%計算，潛在額外收入可達300-400億。假設工程開支分3年支付，估計2020/21/22年中建築將獲得額外收入70/180/300億 (利潤率約10%)。中建築去年香港建築業務收入只得190億，也就是未來收入有望翻倍。

潛在土地供應
上水/古洞北: 320 公頃(私人182 公頃 ，高球場170 公頃 )
洪水橋: 441公頃 (私人324 公頃)
元朗南: 223 公頃 (180 公頃)
4大地產商農地土儲: 1000 公頃,預計1/3願意出讓作公屋用途

【新增土儲在郊區,需要大量基建配套: 提升利潤50%】
按土地研究小組指出，大部分地皮周邊都未有任何基建設施。中國建築除了樓宇興建外，也參與大量基建項目，如港珠澳大橋/機場3跑建設/公立醫院/中環填海等...陳茂波早前表示，預計公共工程開支將由每年800億提升至1000億，同時 假設政府每年投放額外100-200億在郊區基礎建設， 以中國建築取得50%合約計算，能帶來額外100-150億收入(10-15億利潤)

不說不知，香港搞基建真係好貴..起條隧道要40億，整個交通交匯處又要20幾億...宜家要擴展新市鎮，基建開支真係唔會少。

【盈利估值迎來重估】
中國建築過去數年積極參與內地基建投資，由於收數期較長，導致應收賬/負債比例升幅較快，引發投資者擔心，市盈率由12x跌至6x。管理層表明未來將減少內地業務比重，1H19港澳現金建築合同金額大增，在港府未來大增公屋/基建投資下，預計2020/21收入和利潤能增長40%/30%。中建築2018利潤為38億，公屋建設新增利潤約7-30億，而基建項目利潤約10-15億，利潤2年內有機會翻倍

加上港府財政儲備豐厚無需分期付款，預計盈利增長/負債水平將顯著改善，估值有望提升至8-10xPE。中建築現價吸引，2020年每股盈利1.4，市盈率5x，股息率達到6%。

[為何不沽空地產股?]
本港4大地產商現價與資產值存在巨大折讓，持有的投資物業往往佔資產值過半。自7月下跌15-20%後，股息率達4.5-5%，下行空間約有10-15%。相比中國建築潛在升幅，回報更理想。

參考資料
2019.09.16《大行報告》摩通升中國建築(03311.HK)目標價至10.5元 評級「增持」
管理層預期香港的私人住宅市場及澳門的基建投資開支將會在2019至2020財年繼續增加
http://www.aastocks.com/tc/stocks/news/aafn-con/NOW.965797/research-report

2019.09.20 陳茂波：擬5年收回700公頃農地建屋 涵蓋三大發展區 《施政報告》
有具體方案
http://www2.hkej.com/landing/mobArticle2/id/2254874
形容土地房屋是香港社會最痛也是最大的民生問題，一定要下大決心將之做好，政府過往曾用《條例》收地，以後也會繼續用。他估計，未來5年合共要收地逾700公頃；並透露10月中旬，行政長官發表新一份《施政報告》時，會就土地房屋政策提出更具體方案。

2019.09.05 陳茂波：未來數年每年公共工程開支將逾千億元 
過去幾年，本港公共工程開支平均每年達800億元水平，預計未來數年每年開支將逾1000億元，包括興建公營房屋、重建及發展醫院、發展及擴建新市鎮等
https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20190915/60046508

小蠔灣車廠發展 「好有空間」提供資助房屋
http://std.stheadline.com/daily/article/detail/1972555/

項目規模相當大，日後將提供逾100座住宅，座數為將軍澳日出康城的一倍，因此港鐵對今次項目相當重視

粉嶺高球場只可建1.3萬個單位？尹兆堅：唯一解釋是建豪宅

https://www.hk01.com/社會新聞/156590/

民主黨立法會議員尹兆堅指出，高球場可建最多12條水泉澳邨的規模，共提供13萬個公營房屋單位

洪水橋建屋6萬 公營佔51%

https://www2.hkej.com/instantnews/hongkong/article/261729/

洪水橋的公營房屋比例為51%，即約3.07萬伙；其中約1.6萬伙（約52%）屬居屋，約1.47萬伙（約48%）屬公屋，惟兩者可再靈活調配；私人住宅比例則約49%。發展局表示，若連同天水圍計算，兩區的公營房屋比例共約69%，餘下31%則是私人樓

元朗南發展大綱敲定　建2.85萬個單位容納8.8萬人　2027年可遷入

https://www.hk01.com/社會新聞/110757/

計劃在元朗南提供28,500個單位預計首批居民可在2027年搬入。

約224公頃的發展區面積中，約185公頃為發展用地。住宅及混合用途用地雖比去年草圖減少5公頃，但住宅單位增加800個至28,500個，其中61%為公屋，39%為私人房屋

政府今張貼收地公告 涉新界東北784幅土地

https://ps.hket.com/article/2460296/

古洞北及粉嶺北新發展區為政府的大型發展項目，若全面落成後，將提供合共約71,800個房屋單位。其中，第一階段工程將提供約2.1萬伙供應，當中1.8萬個為公營房屋，預計首批私營房屋及公營房屋住戶分別可於2023/24及2026／27年入伙。 

政府將收回784幅私人土地（涉及的面積約68公頃）以及被九個墳墓所佔用的土地（涉及的面積約752.8平方米）。上述土地將於收回土地公告張貼後3個月（即2019年12月27日）歸還政府所有。政府將會向相關的土地業權人提供特惠土地補償。