賣樓為何引爆中小型地產商股價?

為何賣樓會引爆股價

對於中小型發展商而言，由於資源所限，往往只能發展1-2個樓盤。若項目有豐厚利潤，往往所得利潤就會等如發展商市值。推盤是股價上升的催化劑，因為很多中小型發展商在樓盤建設初期，需要大量資本開支，這些開支會提升利息開支，甚至減少利潤以及減息。市場一般按照股息率/PE來決定公司市值，導致潛在利潤未能反映在市值內，形成低估。當發展商預備推售，之後將回籠大筆資金/利潤，很多時候利潤甚至超過市值。而很多發展商在售出樓盤後會派發特別股息與股東，最終導致價值回歸，而市值升幅往往跟樓盤利潤相若。

嘉匯 / 聽濤雅苑 / 龍譽樓盤估值系發展商市值1倍, 股價最後錄得1倍升幅

一下是一些很好例子:

富豪國際 78.HK
富豪國際在香港經營5間酒店。富豪在1997年投得黃麻角道88號地塊，建成139座別墅的富豪海灣。項目在2003年7月取得預售同意書, 並在同年售出101座別墅套現48億。股價在預售樓盤後，市值由30億升至最高100億

嘉華 173.HK
嘉匯在2017年2月展開預售，首張價單的折實平均呎價為17,998元。該盤總樓面面積為55.1萬平方呎，總貨值為99.2億元。當年嘉華買啟德地皮時，呎價僅5000多元，估計嘉匯這個樓盤應該可以賺到60%的毛利，即扣除土地與建築成本後的利潤可以高達54億元。嘉華2016年市值只得80億，但在開售後市值達到140-160億，市值增加接近項目利潤。
【曾淵滄﹕嘉華賣樓勁賺 未來PE肯定超低】

太平協和 438.HK
聽濤雅苑是香港一個私人屋苑，由長江實業旗下和記黃埔及太平協和設聯合發展興建，位於香港新界東馬鞍山臨海地段恆明街2號，整個屋苑共有11幢29-37層（不設4、13、14及24樓）的住宅，單位總數2,032個，樓面超過170萬尺，項目於1997年以每方尺7000預售，利潤超過30億。太平協和市值由1996年35億上升至1997年的70億，市值增加接近項目利潤

聽濤雅苑發展利潤超過28億

百利保 617.HK

2005年整個項目以30億元補地價成功轉換土地用途，發展為合共91.3萬平方呎樓面面積的豪宅項目。按此計算，南灣項目每方呎樓面地價成本僅3537元，以每呎建築成本2000元計，建成後每方呎樓面成本不足6000元.

百利保佔南灣項目3成權益，相當於約27萬呎樓面，平均呎價若賣1.2萬元，將可套現32.4億元，利潤則有16.2億元。假若每呎平均價賣到1.8萬元，則更加不得了，百利保將可套現48.6億元，利潤約有32.4億元，極之可觀，需知百利保現時市值，亦不過24億元左右。

2010年3月港島南南灣首推50伙的價單，單位全屬3座向海戶，平均呎價17,288元，入場費3,111.6萬元。百利保市值自09年10億升至最高20億。

保利置業 119.HK
保利在啟德發展區的龍譽，2017年3月開售時的首批折實平均呎價為17,065元。 該盤總樓面面積為60萬平方呎，總貨值為102.5億元，相當於保利市值126.8億元的80%。該盤賣箇滿堂紅時，股價火速由3元升至最高超過4.5元，市值由80億升至最高140億。

佳明 1271.HK
佳明在2007年開始數據中心租賃,現持有荃灣itech Tower 1 和葵涌itech Tower 2面積各為18.9萬/11.0萬的數據中心，市值37億。另外持有 漆咸道南10億投資物業。佳明在2018年推售何文田豪宅明寓，套現12.4億。佳明在2016年以10億投得青衣項目，預計銷售面積可達35萬尺，投資額約30億。項目主攻300-500尺細單位，半數單位可享維港海景。若以16000-17000/尺賣出，預計可套現55-60，利潤達25-30億，接近現有市值。

佳明具備較強抗跌力,市值長時間維持在30億

項目半數單位可享受維港景色