2X Idea 第二關安寧: 一刻戀上，不管升跌為可我看好安寧是2022年倍升股
本地二線地產股其實還有很多寶藏，懂得發掘潛在收益未必差過買樓，也比買美股回報來得高。自己有一個過三關策略，目標希望每年發掘1-2只倍升股。第一關是2019-20年部署的佳明集團 (累升3倍)，第2.0關是2021年推售海茵莊園的10厘高息股九龍建業(累升25%)。第2.1關則落在安寧控股身上，未來如果有時間也希望仔細研究一下遠東酒店。第三到第四關則往後才再分享，有興趣的可follow 我牛牛賬號一起討論 或關注TG帳號 @southboundbet
2X Idea 第一關佳明控股: 明翹匯套現百億,巨大利潤會引爆30億佳明嗎? 為何看好佳明是倍升股
https://southboundbets.blogspot.com/2019/10/GrandMarine.Rerate.Grandming1271.html
1.有兩個跡象讓我覺得俱樂部項目就快獲得批准
第一年報設計
作為安寧多年的股東,過去多年年報封面只是簡單設計.但2020年的封面出現明顯改變，當中的堆土機隱含什麼寓意，只有管理層才知道,但或許表明管理層有信心未來2年項目能夠成功上馬。
第二: 行政總裁變更
今年3月後，一直負責改劃申請的行政總裁Mr. David Parker (68歲)將退任，改由Crosbie-Walsh女士（前稱李素萍，54歲）出任。簡單估計是改劃申請大機會在Mr. Parker退任前獲得批准，然後改由新的行政總裁負責推進項目的下一階段發展
**安寧估值 = 8.7億淨流動資產 + 14-18億顯達俱樂部地價 (46萬可售面積 x 3000-4000地皮尺價)**
按照2020年年報，安寧持有6.8億金融資產(全部為債券基金,混合基金,股票基金而及中華汽車股票)，1.6億現金以及4680萬的投資物業扣除負債，淨資產為8.73億或每股0.53 [解析為何股價在0.55有強大承接力]
而顯達俱樂部正申請改劃，若成功改俱樂部將興建9幢8至12層高住宅，總樓面53.06萬方呎，單位數量458伙。按可售面積46萬尺(實用面積考慮) x 每尺地價,基本就是安寧資產淨值。當現在遠在北區的古洞地皮地價也要7000-9000/尺。雖然安寧的地皮需要補地價，參考之前核心持股九建聖約瑟安老院舊址每平方呎樓面補地價約4,464元，加上俱樂部位置較遙遠，預計補地價在3500-4000尺。地皮價值在3500-4500，地皮估值變在16-20億，或每股1.0-1.25. 計入手頭金融資產，每股價值或母公司的私有化價格就介乎1.5-1.8，潛在升幅已經高達1倍。
安寧2020年年報:
安寧估值: 假設100%出售土地，每股價值為$1.8 (1.7X升幅)
安寧估值: 假設50%出售土地，保留項目50%.單位售價19500/尺，每股價值為$2.7 (2.9X升幅)，可售貨值高達91億，項目價值連地皮高達每股2.2
股東們或許記得管理層表示住宅落成最快在2026-2027年，擔心需時才可體現價值。個人覺得與遠東酒店不同，俱樂部獲批或提供機會給華懋進行私有化，有助股東提前體現地皮價值。過去數年，華懋積極在港買地，投資金額過百億港幣。如果獲得改劃，因安寧所持8億現金不足夠補地價和涵蓋建築成本，如果引入華懋作戰略投資者又需要獨立股東審批，私有化對各方最有利。
華懋買地記錄: 過去數年過百億買地
2021/12: 13.68億奪大埔住宅地 每呎樓面地價6051元一年貴35%
2021/05：197.78億元中標的銅鑼灣加路連山路商業地皮，華懋佔項目權益四成
2020/04:9.128億元奪得深水埗東京街/福榮街發展項目, 預計可提供最高約10.41萬方呎總樓面面積
2018/01： 31.128億元投得觀塘安達臣道安峰，每呎樓面地價約12,003元. (跟顯達鄉村俱樂部最具備可比性，但顯達鄉村俱樂部有小巴配套，也非常鄰近荃灣地鐵站)
在公開渠道投地，普遍利潤率只得10%。假若以19500/尺均價賣出，預計顯達鄉村俱樂部項目銷貨價值超過96億港幣，扣除44億成本(補地價3500，建築5000，利息1000，約9500/尺)，預計利潤高達51.6億。如果按地皮估值以30億私有化(每股1.8)，回報比率高達60%，較公開渠道利潤率高很多。
為何不提早私有化? 因為投資者都知道俱樂部有重建價值，同時個人估值安寧背後部分投資者為實力非常雄厚人士(龔如心的富豪朋友友好)，持貨能力非常強，出價過低根本難以私有化。另一方面，能否成功也屬未知數，自然採取觀望態度。待成功取得規劃申請，只要按地皮合理價值出價收購餘下60%股權，因之前40%股權成本什低，就算是高價私有化，也符合成本效益考慮。
4. 荃灣顯達鄉村俱樂部最新情況
過去幾年安寧股價大上大落，主要原因是在申請規劃初期，政府部門就一些技術問題(例如車流，供水設施等)提出質疑。但在2020年8月減少單位數目後，便取得規劃署原則不反對通知，發展進入大直路。
按照2020年報，雖然俱樂部還未能改變為住宅，但由於取得規劃署原則不反對，增加成功機會，地皮估值獲得提升至2.8億。按照個人理解，分區計劃大綱已經過了公眾諮詢，現時只是等待特首和行政會議核准變可成功改變用途。相比2018-2019年處於申請階段，現時已經取得一定進展。由於今年樓價上升，加上荃灣缺乏新供應，也增加成功獲批的誘因。
億京發展旗下荃灣映日灣，首輪銷售已截止接受認購，共錄得超過8,900張入票登記，超額認購逾24倍.
該盤本周六(8月17日)將開售354伙。項目首張價單推出238個單位，折實平均呎價17,740元，較同區市價低約一成，開放式戶最低折實售價由381萬元，料屬區內近十年入場費最低新盤。
5. 安寧企業管治質素高，小股東利益得到保障
前行政總裁Mr. David Parker: 2017年加入,為前華懋集團執行董事, 華懋投資委員會決策層, 證監會高層。有小股東擔心投資細價股權益未必得到保障，但Mr. Parker為前證監會前高層，在金融行業地位和聲譽都非常好，加上他並非安寧控股股東而華懋集團實質上需跟財政司司長匯報，損害小股東利益間接會影響作為遺產管理人的政府聲譽，誘因並不高。
新任總裁李素萍則曾任香港羅兵咸永道會計師事務所企業融資與重建(CFR)部門的營運總監及馬莎百貨有限公司（現稱ALF Retail Hong Kong Limited）的財務總監，非常熟識行業之營運、財務、內部審計和融資工作。開發房地產為資本開支巨大的項目，背後也需要銀行融資支持，個人覺得李素萍的委任或預示安寧在短時間內將開展顯達俱樂部的重建工作。
另外，財務總監黃漢森 Ricky Wong: 2020年9月加入，為前螞蟻香港CFO,長和高級財務經理和港鐵高層，相信其在地產發展有充足經驗，其加入的時間點也是非常有趣的。安寧在8月底取得規劃署不反對通知， 9月30日更換財務總監，而新的財務總監具備地產發展相關經驗，這代表什麼?
技術走勢:自從年初低見0.52後，股價近日大成交突破向上。同時較本人去年4月推介價0.59升約20%。
安寧控股歷史
2000: 龔如心家族於2000年時，以每股1.4元購得安寧控股權，多年來一直未返回成本位
2003: 买入时装公司丝韵60%权益
2006:龔如心贏得爭產案後研究將資產分批注入,安寧衝上1.02元，狂升1.19倍
2018:一月向城市規劃委員會提交申請,把俱樂部改劃為「住宅（乙類）6」用途,股價爆上1.4
2020: 顯達鄉村俱樂部擬建單位縮至458伙,規劃署原則不反對
補充資料：
荃灣顯達鄉村俱樂部擬建單位縮至458伙 規劃署原則不反對
https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20200831/bkn-20200831132442275-0831_00842_001.html
荃灣顯達鄉村俱樂部規劃申請
https://www.info.gov.hk/tpb/tc/plan_application/Attachment/20200515/s12afi_Y_TW_13_13_gist.pdf
新地補價4.68億元 荃灣新居屋旁工廈獲批建約400伙住宅
https://www.hk01.com/01%E5%81%B5%E6%9F%A5/374706/
億京發展旗下荃灣映日灣，首輪銷售已截止接受認購，共錄得超過8,900張入票登記，超額認購逾24倍.
該盤本周六(8月17日)將開售354伙。項目首張價單推出238個單位，折實平均呎價17,740元，較同區市價低約一成，開放式戶最低折實售價由381萬元，料屬區內近十年入場費最低新盤。
https://hk.centanet.com/info/property-news/90621
新地補價4.68億元荃灣新居屋旁工廈獲批建約400伙住宅
是次政府批出工廈改建住宅的補地價，以可建樓面16.8萬方呎計算，每呎為2788元，而落實的時間是6月反修例運動之前。新地於1993年購入該廈的價錢2.28億元，連同利息及建築成本，新地該項目每呎可建樓面的總成本大約為8000至1萬元
https://www.hk01.com/01%E5%81%B5%E6%9F%A5/374706/
地政總署每年4月及10月，都會修訂收回土地特惠補償率，至今新市鎮農地補償率，為每方呎1,308元，以陳茂波家族持有的3幅相連地皮，佔地近1.5萬方呎計，總值1,962萬元
https://hk.appledaily.com/finance/20210516/
Comments
Post a Comment